本期提示
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，自2016年5月1日起全面实行营改增。在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。近年来，按照房地产税收一体化管理的总体目标和要求，探索了一条“以票控税”、“先税后证”的管理模式，在上述房地产交易及税收征管中，发票的作用不容小觑。
主要税政
“以票控税”扼住源头。早在2003年，《国家税务总局关于进一步加强税收征管基础工作若干问题的意见》（国税发〔2003〕124号）就提出“各级税务机关要重视运用‘以票控税’管理手段，依法对发票的印制、发放、领购、开具、取得、保管、缴销各个环节加强管理，不但要加强增值税专用发票的管理，也要加强普通发票的管理。”《国家税务总局关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》（国税函〔2009〕630号）明确在“建筑业、房地产业”实现“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的管理模式，这样，就在源头上有效地控制了税源。
再从房地产交易流程来看，买房——索取买房发票——凭发票办理契税手续——凭契税完税证办理产权登记——领取产权证书，在这里索取发票成为了关键的环节。对于买房者来说，没有发票解缴不了契税，办理不了产权过户手续；对于卖房者来说，不开具发票，购房者将无法办理产权入房手续，这就斩断了卖方不开或少开发票以偷税的念想，目前，在一级市场买卖商品房不开发票就无法办理产权手续。
“先税后证”把握关键。《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）明确，以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为抓手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。纳税人申报缴纳契税时，要填报总局统一制定的契税纳税申报表，并附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证件复印件等。征收机关要对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核。审核无误后，办理征缴手续，开具统一的契税完税证明。因此，单位和个人对外销售住房，应主动到主管税务机关申请开具发票，购买人在向售房人索要发票后，凭契税完税证明依法办理房屋权属登记。
“差额征税”依据发票。发票是增值税扣除凭证。《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）明确，对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。自2016年5月1日起，营业税改征增值税，此项政策现行有效。发票是个人所得税扣除凭证。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。发票是土地增值税加扣凭证。对单位或个人转让非住宅类的旧房及建筑物，按《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件第二条规定执行。即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
丢失发票酌情处置。从上述情况来看，发票的确是重要的商事凭证。但有的时候确实非主观故意，无法提供发票，税收上规定了合情合理的处置办法：一是丢失发票进行差额扣除的处理。《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）明确，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。这体现了税收管理的人性化。二是对不能取得销售不动产发票的处理。《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）规定，对“根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。”同时，明确对“购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。”在这里，税收的灵活性得到了充分的体现，受到纳税人的普遍欢迎。
注意事项
1、对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
2、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，实行核定征收土地增值税。核定征收率原则上不得低于5％。