近两年越来越多的人开始海外买房置业，有人因为孩子教育，有人因为投资升值，还有人因为国内经济环境疲软，放眼全球配置资产分散风险。过去一年多时间国内房地产市场几经波澜，政府一再重申房子是用来住的，限购令、租售同权，大力打压各种炒房行为......
于是乎，很多中产阶级将房产投资的目光放在了海外，以确保自己投资收益最大化，人们在购置房产，尤其是购买用于投资的房产时，势必会考虑到租金回报（rent return）和资本收益（capital gain）。最完美的情况是，所购买的房产既有高额的租金收入，又有强劲的增值能力。
然而，这种完美的例子实在是太少了，在大多数鱼和熊掌不可兼得的时候，我们购买投资房产该如何抉择呢？就让小帮为各位解析一下租金回报和资本收益的相对关系。
首先需要说明的是，对于租金回报和资本收益的选择，并不存在一个明确、直接的答案，因为每一个人会根据自身投资策略和财务状况会作出不同的权衡。
租金回报和资本收益指的跷跷板关系？
租金回报是你所能获得的租金额和房产价值的百分比。租金回报率越高，意味着你将有更多的现金流来支付房屋贷款的利息和其他费用（如物业管理费和市政垃圾处理费）。
根据realestate的数据统计，墨尔本cbd的租金回报率的中位数是5.4%，而房屋贷款利率在5%上下波动。光看数据，就可以得出租金回报可以覆盖房屋贷款的结论。
如果在澳洲选择只还利息、不还本金的方式，那么每年还有赚进不少。不过在澳洲，别墅的租金回报就会低很多，那么买别墅的意义又在哪里呢？别急，继续看。
墨尔本cbd夜景
下面我们来讲一讲资本收益。资本收益则是出售房产的销售收入减去购买房产时所支付的成本差额，通常都是用售价减去购入价格再减去其他相关成本，所得到的收益。
如果你所选择购买的房产位于交通便利、基础设施完善、需求量大，那么这座房产就有很大的增长潜力，当你出售该房产时便能拥有很高的资本收益。
一些对墨尔本房地产市场了解不深的人，都会有这样一个误区，认为墨尔本cbd的土地寸土寸金，那么在cbd的公寓房就一定有着十分乐观的增值潜力，然而实际情况却是别墅的涨幅更大。
根据知名房地产数据信息分析公司corelogic报告显示，墨尔本别墅的年平均增值率达17%，远高于公寓的涨幅。因为土地的涨幅往往比地上的建筑涨幅来得更大，而别墅在澳洲恰恰是是带地出售的。
现在我们就能看到这样的跷跷板效应，租金回报高、资本收益就会相对低；资本收益高、租金回报就会相对低。其实，这在我们的上海房产市场能够得到类似的印证，十多年前房价低、年租金回报能够超过4%；现在房价涨上去了，年租金回报则不足2%。
这样的情况下，在墨尔本，倒是给了我们选择的机会。如果我们以同样的价格购买别墅和公寓，公寓租金回报较高，适合短期投资，若选择贷款，房屋租金完全可以用于还贷，资金压力较小；别墅持有成本较低，有地，私有制，升值潜力较好，适合长期投资。
这也表明了在资本收益这个层面，别墅比公寓更加有优势。上述数据反映的是墨尔本整个别墅和公寓的房产市场，不同的区域肯定会存在着或高或低的差异。
希望持有别墅长期投资的，可以继续往下看。
在墨尔本，买哪个区域的别墅才能拥有一个良好稳健的房产增值？
一个区域的房屋增值潜力是和政府的规划分不开的，如果一个区域能吸引大量人口移居，那么这个区域的房产价值势必会增长。相信对墨尔本发展规划有一定了解的朋友们一定听说过2030计划和2051计划。
这两个计划中，都把位于墨尔本西南区的库克角（point cook）作为了重点发展的区域。
库克角（point cook）区位图
库克角紧贴飞利浦海湾的西海岸，m1免费高速公路贯穿整个库克角，是通往墨尔本cbd的主要路线。从库克角出发，开车到墨尔本市中心大约仅需30分钟左右。这几年经过维州政府的努力开发，库克角区现已经成为白领及中产阶级的聚居地。
区域内设施齐全，无论是购物中心、医疗设备、休闲娱乐场所还是学校都是应有尽有，超过55%的居民是澳洲本地居民，其他居民主要来自中国、英国、新西兰、印度和菲律宾。
在这里居住的大部分都是成熟家庭，并且90%的人口都有兼职或全职的工作，中年家庭约占35.8%，中老年家庭约19.4%，年轻家庭约11.9%，社区治安状况良好。
werribee大学城概念图
政府规划是区域房产增值最有力的保障！300亿的werribee大学城计划、9700万的水上高科技园区、4.4亿的海港俱乐部、55亿的西部公路提升计划、步行居民区的生活配套、迪斯尼乐园的计划等等，这些规划都将在库克角以及库克角周边城区实施。如果你以为库克角的土地只有具备了这些因素才会升值？那你就大错特错了。
williams landing项目地价增幅概况
位于库克角m1与forsyth rd交界处，距离williams landing station仅1公里的“williams landing”大型别墅项目，以392㎡的别墅用地为例，2014年开盘时售价为31.4万澳元，2017年最新报价为43.5万澳元，3年间土地价格就已经上涨了38.5%。
待上述这么多政府规划项目落实之后，该区域的房产投资前景也将变得更可观，包括库克角（point cook）在内的墨尔本西南区，在政策的引导下将成为澳洲房产升值的新高地。
购买墨尔本别墅有哪些注意事项？
购买墨尔本的独栋别墅其实是“买地+建房”，买家需单独签署2份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同。
一般建筑商会提供几种标准的房型图，供买家选择，建筑商一般都会事先将这些设计图纸交由政府审批，土地交割后，马上就可以启动建房的程序。
建筑商对于施工周期把控十分严格，通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。因此，“买地建房”对买家还是有相当吸引力的，并且土地是永久产权，可以世代相传。
澳洲投资审批委员会（即foreign investment review board，简称“firb”）的相关政策规定，非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向firb提出申请。不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅！
选择你所心仪的区域，地段，地块，朝向，附近配套设施的规划。独栋别墅往往是成片开发，以住宅区的形式呈现。
如果用来投资，则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前墨尔本西南区的库克角（point cook）正值高速发展的阶段，政府引导下许多公共设施日趋完善，会吸引大量的居民来此，是值得考虑的区域之一。
如果自住，要选择适合自己未来5-10年的户型，考虑到家庭成员结构的变化。由此，也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整，可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的，通常不可以大幅度更改。
墨尔本西南区的一系列发展大计都在印证维州政府希望打造一个“宜居西南区”的事实，改变长久以外墨尔本东西区发展不平衡的状况，来应对墨尔本日益增长的人口。
而这些大动作，也将势必推动西南部各个区域的地价不断上涨。不仅是澳洲当地，就连大华集团、碧桂园、绿地、万科等国内房地产开发商也对墨尔本西南区虎视眈眈，新一轮的“抢地”大战一触即发。